Avis CSF : la révision mensuelle du taux d'usure
Ces derniers mois, le marché immobilier a été confronté à un obstacle majeur : le taux d’usure. Ce taux empêche de nombreux ménages d’obtenir un prêt immobilier. Fixé à 4 % pour les prêts immobiliers sur vingt ans, il ne tient pas compte de l’inflation actuelle, qui atteint 6 %. En conséquence, de nombreuses demandes de prêt sont rejetées par les banques, en particulier celles émanant de ménages modestes qui ne disposent pas d’un apport personnel suffisant pour couvrir les frais d’assurance et de dossier inclus dans le taux. La production de crédits immobiliers a ainsi chuté de 44 % au dernier trimestre de 2022, selon l’Observatoire Crédit Logement.
Le CSF monte au créneau
Ces dernières semaines, les autorités monétaires françaises semblaient ignorer le problème. En septembre dernier, le gouverneur de la Banque de France, contre toute évidence, affirmait que « le crédit immobilier reste très bien financé » et rejetait l’idée de modifier la formule mathématique permettant de réactualiser le taux d’usure chaque trimestre. Cependant, ce déni n’a pas résisté longtemps à la réalité. Le signal d’alarme a été tiré, notamment par le CSF, qui a alerté les gouvernants et les parlementaires.
Première victoire : la révision mensuelle du taux d’usure
Le calcul du taux d’usure prend en compte les intérêts financiers, les frais d’assurance de l’emprunteur et les frais de dossier. Cependant, il est important de distinguer ces éléments, car ils n’ont pas la même finalité. L’ouverture de l’assurance emprunteur à la concurrence permet de réduire les coûts et d’exclure ces frais du taux d’usure. Cela profiterait aux ménages modestes qui ont besoin d’accéder à des prêts immobiliers pour acheter leur logement. Les autorités gouvernementales doivent donc prendre des mesures pour faciliter ces démarches.
Un premier revirement a eu lieu : la Banque de France a annoncé que le calcul du taux d’usure “se fera en fréquence mensuelle et non plus trimestrielle pour toutes les catégories, à compter du 1er février 2023”. Le retard de trois mois dans ce calcul était particulièrement préjudiciable en période de hausse des taux. L’un des souhaits exprimés par le CSF, à savoir l’évaluation en temps réel du taux d’usure, a donc été pris en compte. Cependant, dans ce calcul qui intègre intérêts financiers, frais d’assurance et frais de dossier, se mêlent des éléments disparates. Quel lien existe-t-il entre la rémunération d’un prêt à intérêt et la couverture d’assurance d’un emprunteur ? Dès lors que l’assurance emprunteur est pleinement ouverte à la concurrence, le risque d’abus est minime, grâce à l’exclusion du coût de l’assurance du taux d’usure.
Il est essentiel que les ménages modestes puissent accéder à des prêts immobiliers pour acquérir leur logement. Ignorer cette réalité pendant des mois serait un déservice envers nos concitoyens.
Source : CSF Magazine n° 130
Dernière mise à jour : 20/03/2023
Par Ketty Ngniado